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新城控股,靓丽财报的背后,阴影可能仍还在

  鲍某,又一位上市公司的高管,因为桃色事件进入公众的视野。在此之前,出事的是新城控股曾经的董事长,在2019年7月3日,因猥亵9岁女童,在上海被警方采取强制措施。在那之后,新城控股直接吃了3个跌停板,之后再次下跌,市值差不多被砍掉了一半。之后,新董事长新官上任,有一系列甚至可算得上是断臂求生的动作,股价逐渐有了一些起色,但仍还是没能回到最初的高点。3月底,新城控股披露了2019年度的财务报告,2019年的新城控股,在年轻的新董事长领导下又如何了呢?

  业绩数据

  新城控股2019年年报中,披露了比较关键的几项业绩数据。

  *营收利润:公司实现营业收入858.47亿元,同比增长58.58%,归母净利润126.54亿元,同比增长20.61%。其中,商业地产方面,新城控股旗下21座吾悦广场满铺开业,全年租金及管理费收入增长至40.69亿元,同比增长92.28%。在万达、大悦城的业绩都面临压力的时候,这个增长速度,可以说是非常耀眼了。

  *合同销售额:2019年新城控股实现合同销售金额约2708.01亿元,同比增长22.48%,销售面积约2432万平方米,同比增长34.21%。对房地产行业来说,这是比营收更有质量的一个数据,显然,这样的增速在行业政策调控大背景下,也已经很是惊人了。

  *财务指标:公司资产负债率由2018年同期的84.57%上升至86.60%,剔除合同负债和预收款项的影响,和去年同期基本是持平的。变化较大的是净负债率,从2018年的49.21%下降至16.36%。董事长兼总裁王晓松表示,最大原因是去年下半年基本没拿地,拿地和工程开支是房企最大开销,没有拿地支出,净负债率自然下降。

  *现金流:经营活动产生的现金流净额达到了436亿元,其中,最重要的贡献来自四季度,单季度流入443亿元,而前三个月的经营活动现金流净额是负的。现金流里,还值得注意的是投资和筹资活动的现金流净额,整体来看,是投资大幅减少,在大规模地主动还钱。

  要说,如果只从数据上来看,这份财报已经很是靓丽了,在新任董事长的带领下,走出了王振华的阴影,业绩没有受到非常明显的影响,而财务指标反而表现得更为稳健了。

  数据背后

  太过亮眼的财报,反而可能是监管关注的重点。2019年4月,针对新城控股2018年度的财务报告,上海证券交易所连发长达7页的事后审核问询函,质疑新城控股利润虚增、关联交易涉嫌利益输送等问题,其中就有提及公允价值重估、利息资本化等问题。之后新城控股回复了一份长达43页的回函,恰恰是这份回函,展现出新城控股在监管规则允许之内,超高的财务会计技巧。

  新城控股现任财务负责人, 2005年8月至2010年6月任职普华永道中天会计师事务所有限公司高级审计员,而新城控股2019年财报的审计机构也是普华永道。想来审计出身的财务负责人,是非常清楚事务所审计的关注点和底线在哪里。新城控股2019年财报数据中,仍还有非常多值得留意的内容,或者很快会再次等来监管机构的问询函吧。

  *真实利润。报告显示,2019年合并利润中,有25.5亿来源于公允价值变动收益。公允价值的水分相比大家都非常清楚,在房地产行业火热的年份里,如果房价是上涨区间,那按照公允价值评估比较容易理解,在今年所有行业受疫情影响的大环境下,还有公允价值变动收益,那这真需要打一个问号。涉及到利润的另一项数据是利息资本化金额,报告中显示,利息资本化金额为45.24。利息费用化还是资本化,都对利润的影响非常巨大,新城控股选择将利息资本化,无非是想让这笔金额在未来年份再影响利润表,那当前年度的利润自然就会变得更好看。新城控股2019年的利润,若是剔除这两部分,那实际利润水平将大打折扣。

  *现金流的变化。在财报中披露的《2020年公司计划开工项目一览表》中,2020年预计开工的项目有90个,很有意思的是,2019年的项目总共才只有10个。房地产公司关系到未来赚钱能力的另一个指标是拿地面积,结合之前披露的季报数据看,在出事后的很长一段时间,新城控股大概是陷入了比较严重的资金困境中,减少新项目,甚至是出售建设中项目来缓解现金流的压力,还需要加快资金回笼速度,才可能弥补短期债务的偿债能力。2019年12月拿地的金额和2020年新建项目,有明显好转的迹象,经过半年的调整,公司的资金状况可能已经得以缓解,但2020年接下来的完工项目并不是很充裕,加上今年疫情对整个房地产行业的影响,未来的资金压力可能还会存在。

  公司治理的风险

  看上市公司为什么要关心管理层和创始人呢?其主要原因还是管理层的人品,决定了公司是不是会千方百计做损害小股东,损失资本市场的事情。那么,在前任董事长王振华之后,现任的管理层值得信赖吗?

  年报中披露,公司拟向全体股东每10股派发现金红利17元,预计分红总金额38.34亿元。这看起来是个好消息,对小股东很大方。不过,需要注意的是,房地产行业是公认的对资本依赖较重的行业,他们尤其擅长于用债权人的钱来赚钱,大手笔的分红,是最好的让利润落袋为安的手段。在整个行业都出现资金紧张的时候,仍坚持分红,真的是对小股民负责吗?新城控股有超过60%的股权间接控制在大股东王振华手中,且是通过境外公司间接控制,这样的持股模式,在房地产行业很为典型,类似的,还包括新任董事长的国籍。

  2019年7月11日,央视新闻证实前任董事长已被批准逮捕。到今天,9个月已经过去,仍没有听到任何的判决消息。那么,这件事当下的进展到底如何呢?截止到现在,新城控股大股东所质押的股票数,占总股本的比例是20.98%。我们很熟悉,股权质押是变相的套现。2019年11月,新城控股发布股权激励计划。这样的操作,是为了稳定管理层军心,还是为了让管理层变现,两者之间只差分毫。而根据《2020年胡润全球房地产富豪榜》,父子俩财富总值位列第33位,相比去年上升34位,身价430亿元,相比去年财富增长了74%。显然,桃色事件对父子两人财富的影响反而是正面的。

  总的来说

  上市公司的财务报表,是上市公司呈现给投资人、资本市场最漂亮的一面。但仅是看光鲜的一面是不够的,更需要寻找其中可能会危害投资人和债权人利益的内容。2019年的新城控股,在改善资金流问题面前,着实做了很多的努力,但这些到底是为了未来长远的经营发展,还是为了短期内快速得到市场的认可,其实也很难判断,那公司未来是好是坏,可能也不是单单一份财报可以昭示的,需要时间的检验吧。总的来说,我还是觉得对这份财报的好,需要打一个小小的问号。

  (以上,仅是个人看法,不构成任何投资建议。感谢留意。)
  来源:http://shuo.news.esnai.com/article/202004/202174.shtml

康愉子

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