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空白研究院杨现领:疫后市场观察,中介公司分化加剧

  三月下旬复工以来,新房交易量率先恢复,4月二手交易复苏更快。楼市“小阳春”姗姗来迟。

  但我们以为,中国楼市真相远非表象所现,而是一场即将退潮的虚假繁荣。

  从4月下旬和五一期间的楼市表现来看,市场内生的动力并不强,成交量持续改善的可能性较小,预计5、6月份是市场的拐点,后续市场走势不乐观。

  以下是空白研究院4月【市场观察】核心观点——

  需求有限,市场回暖动力不足,降价成销售关键

  尽管三月份后两周开始,买房需求快速释放,然而从4下旬,由于疫情累积需求基本释放,各城市交易量增幅普遍收窄,不少城市四月份新房交易量相比于三月后两周已经有所下滑,市场回暖的动力不足。大湾区4月除了深圳,其他城市成交量恢复并不理想。广州3月新房需求有一定释放,但认购同比下跌30%左右,4月份继续下降,五一期间成交量虽然有所回暖,但是仍然谈不上活跃。上海二手房市场4月交易量达到1.9万套,好于3月,新房4月也同步放量,预计今年5、6月份会出现一定下行调整。

  都市圈外围市场出现分化,总体收缩,仅在产业和人才落户政策支撑的板块维持较好态势。以环沪市场为例,嘉兴-嘉善板块4月市场冲高回落,启东-南通板块主打养老旅游需求,短期市场不表现不佳。相比之下,宁波、杭州湾板块由于企业进驻较多,产业带热市场,主要吸纳上海、杭州、宁波客户,以投资客和企业员工为主,交易放量后难以持续。太仓-昆山板块由于近期大学生落户政策放开,市场热度有所上升。再如环南京城市,如镇江、句容、滁州、马鞍山等,市场收缩明显,其中马鞍山基本无南京客源,已转为内生市场,其他城市南京客户比例也从70%-80%下降到40-50%。

  当下的购房需求仍以刚需和学区为主,价格非常敏感,降价是促成销售的关键因素。三月份开发商存在一定优惠力度,推升了新房交易量快速恢复,四月份随着开发商的优惠力度普遍降低,交易量因此也受到影响。五一期间不少品牌开发商采取一些阶段性促销,虽然换来了一部分交易量,但是买方的观望情绪仍然很重,尽管有渠道集中带客等因素的推动,但是案场的带看量仍然不够,去化并不顺利。

  二手房业主定价灵活,一般存在5%左右的调价比例,分流一部分新房需求,这也是4月以来二手房恢复快于新房的原因之一。因此,新房销售方面,价格策略很关键。开发商一方面面对B端同类竞品的竞争,另一方面也面临二手房C端业主的竞争,后续市场竞争压力会越来越大。

  中介的话语权在加大,但分化与竞争却愈发激烈

  尽管面临相同的市场复苏条件,但是今年以来,一个明显的情况是中介公司之间的分化非常严重。虽然市场交易量在复苏,由于中介公司之间的人员复工速度、组织能力的差异以及线上能力弱,这一波行情主要集中在头部平台和头部中介公司,中小型中介压力明显增大,公司之间的洗牌调整更加明显。

  从开发商的情况看,今年以来,为促进销售,有的开发商加强自建销售,开启全民营销等手段,减少对渠道的依赖;有的开发商则加强与渠道的合作,渠道合作率和费率都有一定提升。但是总体来讲,目前处于开发商与渠道的博弈阶段,中介渠道仍然面临合作不连续、佣金点位不固定、回款结算不确定等风险。但是总的方向不会改变,开发商卖房会越来越难,底层的原因是开发商永远是B端视角,而中介渠道是C端视角,这是核心差异,也是决定双方走向的根本力量。

  长期看,中介虽然掌握着核心优势,但是大部分中介仍然只是把新房作为一个短期增长点,担心二手业务被侵蚀,一二手平衡发展的综合经营能力仍然不足,无论是新房项目的识别、获取与聚焦,从约看、带看、成交等转化环节的关键节点与行程量化管理,到案场保护、结算回款等都没有形成一套类似于二手业务的完整经营逻辑。

  总体上,进入5、6月份,市场走势不乐观,开发商卖房难的现象更加普遍,但是由于开发商与中介渠道之间并未形成可信赖的、确定的合作关系,两者之间的博弈会强化。开发商需要给渠道更稳定的合作条件,渠道则需要建立新房业务的长期能力。

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